Démembrement de propriété : votre notaire à Paris
Démembrer un bien, c'est en séparer l'usage et la propriété : l'un conserve le droit d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers, l'autre en devient propriétaire à terme. C'est l'un des mécanismes les plus employés du droit patrimonial français, et l'un de ceux dont les effets se déploient sur le plus longtemps.
Alma Notaires conseille sur l'opportunité d'un démembrement, en rédige les actes et les conventions, et en règle les suites. L'étude est établie 21 avenue Rapp, à Paris.
Démembrer un bien, c’est en séparer l’usage et la propriété : l’un conserve le droit d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers, l’autre en devient propriétaire à terme. C’est l’un des mécanismes les plus employés du droit patrimonial français, et l’un de ceux dont les effets se déploient sur le plus longtemps.
Alma Notaires conseille sur l’opportunité d’un démembrement, en rédige les actes et les conventions, et en règle les suites. L’étude est établie 21 avenue Rapp, à Paris.
Usufruit et nue-propriété : qui détient quoi
La pleine propriété réunit deux prérogatives que le démembrement dissocie. L’usufruitier peut user du bien et en percevoir les revenus ; le nu-propriétaire détient le droit d’en disposer, sans pouvoir l’utiliser tant que dure l’usufruit.
| L’usufruitier | Le nu-propriétaire | |
|---|---|---|
| Ce qu’il détient | Le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits : y habiter, ou en encaisser les loyers. | Le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en être propriétaire à terme. |
| Ce qu’il perçoit | Les revenus du bien pendant toute la durée de son droit. | Rien, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. |
| Ce qu’il supporte | Les charges courantes, l’entretien et les réparations d’entretien. | Les grosses réparations, sauf convention contraire. |
| Ce qu’il devient | Son droit s’éteint à son décès, ou au terme convenu. | Il retrouve alors la pleine propriété, sans formalité ni droits à acquitter. |
Le point essentiel figure dans la dernière ligne : à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de plein droit, sans avoir à accomplir de formalité ni à acquitter de droits. C’est ce mécanisme qui fonde l’intérêt du démembrement en matière de transmission.
L’usufruit peut être viager, il s’éteint alors au décès de son titulaire, ou temporaire, constitué pour une durée déterminée. Il existe par ailleurs un droit d’usage et d’habitation, plus restreint : son titulaire peut occuper le bien mais non le louer.
Transmettre en conservant l’usage
C’est l’usage le plus fréquent, et le plus utile. Le propriétaire donne la nue-propriété de son bien à ses enfants et s’en réserve l’usufruit : il continue d’y habiter, ou d’en percevoir les loyers, jusqu’à son décès.
Deux effets se cumulent. D’une part, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété, et d’autant plus faible que le donateur est jeune au jour de la donation. D’autre part, l’usufruit s’éteint au décès du donateur sans donner lieu à taxation : les enfants reçoivent la pleine propriété sans droits de succession sur la part correspondante.
L’opération conserve toutefois la nature d’une donation : elle s’impute sur la réserve héréditaire, s’inscrit dans l’équilibre entre les enfants et peut être intégrée à une donation-partage, laquelle permet en outre de figer les valeurs.
Le donateur qui souhaite conserver la maîtrise du bien au-delà du seul usage peut assortir la donation de clauses spécifiques, interdiction d’aliéner, droit de retour, réserve du droit de disposer. Leur portée se mesure avant l’acte.
Les droits et charges de chacun
C’est le terrain des désaccords, et il se prépare. La loi confie à l’usufruitier l’entretien du bien et les réparations courantes, et au nu-propriétaire les grosses réparations. La frontière entre les deux est en pratique discutée, tout comme l’opportunité même de certains travaux : celui qui doit les financer n’en tire pas toujours le bénéfice.
- Les charges courantes et les impôts liés à la jouissance : ils incombent à l’usufruitier.
- Les grosses réparations : elles pèsent sur le nu-propriétaire, sauf lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.
- La location du bien : l’usufruitier peut consentir un bail d’habitation, mais la conclusion d’un bail commercial ou rural suppose le concours du nu-propriétaire.
- L’obligation de conserver la substance du bien : l’usufruitier en jouit, mais ne peut ni le dégrader ni en modifier la destination.
Une convention de démembrement, établie au moment de l’opération, permet de préciser cette répartition, d’organiser la prise de décision sur les travaux importants et de prévoir le sort des améliorations réalisées. C’est le document qui évite la plupart des conflits ultérieurs.
Vendre, sortir, remployer
Un démembrement n’est pas figé pour toujours, mais on n’en sort pas seul.
La vente du bien
Vendre le bien en pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut céder isolément son propre droit, mais un usufruit ou une nue-propriété détachés trouvent rarement acquéreur. En pratique, la vente se décide ensemble, et l’acte doit régler ce qu’il advient du prix.
Le sort du prix
- La répartition : chacun perçoit une somme correspondant à la valeur de son droit. Le démembrement prend fin.
- Le remploi : le prix est réinvesti dans un autre bien, sur lequel le démembrement se reporte aux mêmes conditions. C’est la solution retenue lorsque les parties souhaitent poursuivre l’opération.
- Le quasi-usufruit : l’usufruitier reçoit la totalité du prix et peut en disposer, à charge de restituer une somme équivalente à son décès. Le nu-propriétaire devient titulaire d’une créance de restitution.
Le quasi-usufruit et la créance de restitution
Le quasi-usufruit porte sur les biens qui se consomment par l’usage, au premier rang desquels les sommes d’argent. Il offre une grande liberté à l’usufruitier, mais expose le nu-propriétaire : sa créance ne vaut que ce que vaudra le patrimoine du débiteur au jour du décès.
Deux précautions s’imposent donc. La créance doit être constatée dans un acte lui conférant date certaine, faute de quoi son existence même peut être discutée au moment de la succession. Et son traitement fiscal appelle un examen préalable : la déductibilité de la dette de restitution au passif de la succession a été restreinte pour certaines opérations, ce qui a modifié l’intérêt de montages autrefois courants. L’étude vérifie ce point au regard des règles applicables à la date de l’opération.
Le démembrement et l’impôt sur la fortune immobilière
Voici un point sur lequel circulent beaucoup d’idées fausses, et il vaut mieux le dire clairement : le démembrement ne fait pas disparaître la valeur du bien de l’assiette de l’impôt.
Le principe est que le bien grevé d’usufruit est déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, sans décote au titre du démembrement, le nu-propriétaire n’ayant rien à déclarer. L’assiette n’est donc pas réduite : elle repose entièrement sur l’usufruitier.
La loi prévoit des exceptions, limitativement énumérées, dans lesquelles la valeur se répartit entre les deux titulaires selon un barème, elles visent notamment les démembrements dont la source se trouve directement dans la loi, comme l’usufruit recueilli par le conjoint survivant. Une donation avec réserve d’usufruit, qui est un démembrement volontaire, n’entre pas dans ces exceptions.
Le démembrement produit en revanche des effets réels à l’échelle familiale, puisque les enfants nus-propriétaires ne sont pas imposés sur le bien. Ces effets s’apprécient au cas par cas, et non comme une règle générale : l’étude les mesure dans le cadre de l’examen de votre IFI et de votre patrimoine immobilier.
Les autres usages du démembrement
- Les parts de société civile : démembrer les parts plutôt que l’immeuble permet de dissocier plus finement les pouvoirs. La rédaction des statuts devient alors déterminante, qu’il s’agisse de la répartition des résultats ou du droit de vote selon la nature des décisions, et l’étude en règle les termes lors de la constitution d’une société civile pour un investissement immobilier.
- L’acquisition en nue-propriété : acquérir la seule nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est cédé pour une durée déterminée permet d’investir sans percevoir de revenus pendant cette période, et de recouvrer la pleine propriété à son terme. L’opération suppose d’examiner la qualité de l’usufruitier et l’état dans lequel le bien sera restitué.
- Le démembrement croisé entre partenaires : des concubins ou partenaires acquièrent chacun la nue-propriété d’une moitié et l’usufruit de l’autre, de sorte que le survivant conserve la jouissance du bien. Le mécanisme est efficace, mais sa rédaction doit être irréprochable : mal construit, il est requalifiable. Il complète utilement les dispositions prises lors d’un PACS.
Un démembrement doit avoir une substance réelle
Le démembrement est un mécanisme légitime, expressément prévu par le code civil et reconnu par le droit fiscal. Il ne procure toutefois ses effets qu’à la condition d’être réel : l’usufruitier doit exercer effectivement son droit, en percevoir les revenus et en supporter les charges.
Un montage dont le seul objet serait d’obtenir un avantage fiscal, sans que les parties se comportent conformément à ce qu’elles ont signé, s’expose à une remise en cause. C’est la raison pour laquelle l’étude examine d’abord l’objectif civil poursuivi, transmettre, protéger un conjoint, organiser une détention familiale, et n’envisage la mise en œuvre qu’ensuite.
Alma Notaires, avenue Rapp, à Paris
L’étude est établie 21 avenue Rapp, dans le 7e arrondissement de Paris. Elle conseille les propriétaires, les familles et les investisseurs sur l’opportunité d’un démembrement, en rédige les actes et les conventions, et intervient lors de sa cessation.
Accès : métro Alma-Marceau (ligne 9) et École Militaire (ligne 8), RER C Pont de l’Alma, bus 42, 63, 69, 80 et 92.
Questions fréquentes
Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?
Deux évaluations coexistent, et il ne faut pas les confondre. Pour le calcul des droits dus au titre d'une donation ou d'une succession, un barème fiscal fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus la nue-propriété représente une part importante de la valeur. Pour une opération à titre onéreux, une vente, un apport en société, cette clé forfaitaire n'a pas vocation à s'appliquer : la valeur économique de l'usufruit se détermine au regard des revenus attendus et de la durée prévisible du droit. Retenir le barème fiscal dans une opération onéreuse est une source classique de contestation.
Peut-on vendre un bien démembré sans l'accord de l'autre ?
Non, pas le bien lui-même : sa vente en pleine propriété suppose le concours de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut en revanche céder son propre droit, l'usufruit d'un côté et la nue-propriété de l'autre, mais un tel droit isolé trouve difficilement acquéreur. En pratique, la vente se prépare ensemble, et l'acte règle la répartition du prix.
Qui paie les travaux ?
La loi confie l'entretien courant à l'usufruitier et les grosses réparations au nu-propriétaire. Cette répartition est toutefois une source fréquente de désaccord, notamment sur la qualification des travaux et sur leur opportunité. Une convention établie au moment du démembrement permet de la préciser, voire de l'aménager.
Combien coûte un démembrement ?
Cela dépend de l'acte. Une donation avec réserve d'usufruit relève d'émoluments réglementés, calculés sur la valeur transmise, c'est-à-dire, ici, sur la seule valeur de la nue-propriété. Les droits de donation obéissent à la même assiette. Le conseil préalable et la rédaction d'une convention de démembrement donnent lieu, quant à eux, à des honoraires libres arrêtés par convention.
Examiner un démembrement avec Alma Notaires
Transmettre en conservant l'usage d'un bien, organiser la répartition des charges, prévoir ce qu'il adviendra en cas de vente : ces points se règlent dans l'acte, non lorsque la difficulté survient. Alma Notaires en examine l'opportunité et rédige les conventions correspondantes. L'étude vous reçoit avenue Rapp, à Paris.
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