IFI et patrimoine immobilier : votre notaire à Paris

L’impôt sur la fortune immobilière ne dépend pas seulement de ce que l’on possède, mais de la valeur qu’on retient, de la manière dont les biens sont détenus et des dettes que l’on peut y rattacher. Ces trois questions relèvent du droit et de la connaissance du marché immobilier, non du placement financier.

Alma Notaires accompagne les redevables sur la valorisation de leurs biens, l’examen de leur mode de détention et l’établissement de leur déclaration. L’étude est établie 21 avenue Rapp, à Paris.

Ce qui entre dans l’assiette

L’impôt porte sur le patrimoine immobilier, apprécié au 1er janvier. Sont concernés les immeubles détenus directement, mais aussi les droits réels portant sur eux et la fraction de la valeur des parts de sociétés représentative d’immeubles, que ces sociétés soient civiles ou commerciales, détenues directement ou par l’intermédiaire d’autres structures.

Les personnes domiciliées en France sont imposées à raison de l’ensemble de leur patrimoine immobilier, en France comme à l’étranger. Celles qui résident hors de France ne le sont qu’à raison de leurs biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Le foyer fiscal retenu pour cet impôt ne coïncide pas nécessairement avec celui de l’impôt sur le revenu : sa composition mérite d’être vérifiée, en particulier pour les couples non mariés et les familles recomposées.

La valorisation des biens : là où tout se joue

C’est le point sur lequel le notaire apporte le plus, et celui que les redevables traitent le plus sommairement. La valeur à déclarer est la valeur vénale au 1er janvier : le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, à cette date.

Cette valeur ne se devine pas. Elle s’établit à partir de références de transactions comparables, nature du bien, surface, état, situation, étage, exposition, auxquelles le notaire a accès dans le cadre de son activité. Retenir un prix approximatif expose à deux risques symétriques : déclarer trop, et payer un impôt indu ; déclarer trop peu, et s’exposer à un redressement assorti d’intérêts.

Les situations qui justifient un ajustement

Certaines circonstances propres au bien affectent réellement sa valeur de marché, et peuvent être prises en compte dès lors qu’elles sont établies.

• L’occupation : un bien loué ne se négocie pas au même prix qu’un bien libre, la valeur dépendant notamment du bail en cours et de sa durée résiduelle.
• L’indivision : la détention d’une quote-part indivise, difficilement cessible isolément, affecte la valeur de ce qui est détenu.
• Les contraintes propres au bien : servitudes, règlement de copropriété, protection au titre du patrimoine, contraintes d’urbanisme, travaux imposés.

Un ajustement doit rester mesuré et documenté : c’est sa justification, non son principe, qui est discutée en cas de contrôle. La résidence principale bénéficie par ailleurs d’un abattement légal, appliqué de plein droit.

Une valeur qui tient en cas de contrôle

L’administration dispose des mêmes bases de comparaison. Une évaluation appuyée sur des références précises, conservée avec la déclaration, est le meilleur moyen de discuter d’égal à égal si la valeur retenue est remise en cause, et, le plus souvent, d’éviter que la discussion s’engage.

Le mode de détention

À valeur égale, la manière dont un bien est détenu change ce qui est déclaré, et par qui.

Le démembrement de propriété mérite une précision, car il donne lieu à de nombreuses idées fausses : il ne fait pas disparaître la valeur de l’assiette, il la concentre sur l’usufruitier.

La détention par une société civile, de son côté, ne soustrait pas les immeubles à l’impôt. Elle modifie l’évaluation, qui porte sur des parts, et fait intervenir le passif de la société selon des règles propres : ces effets se mesurent avant de constituer une SCI pour un investissement immobilier.

Le passif déductible

Seules sont déductibles les dettes existant au 1er janvier et se rapportant aux actifs imposables : emprunts contractés pour l’acquisition, les travaux ou la conservation d’un bien, ainsi que certains impôts liés à la propriété.

Les règles sont restrictives, et c’est là que se concentrent les rectifications. Les prêts consentis par le redevable lui-même, par un membre de son foyer ou par une société qu’il contrôle ne sont admis que sous conditions. Les prêts remboursables en une seule fois au terme font l’objet d’un traitement particulier, de même que ceux qui ne prévoient pas de terme. Et un mécanisme de plafonnement limite la déduction pour les patrimoines les plus importants.

Chaque dette doit pouvoir être justifiée dans son montant, son objet et son rattachement à un bien imposable. L’examen se fait avant la déclaration, non après.

Les biens exonérés

Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable peuvent être exonérés, à condition que cette affectation soit réelle et que l’activité présente les caractéristiques requises. L’exonération suppose un examen concret : nature de l’activité, part qu’elle occupe dans les revenus, usage effectif du bien.

La question se pose fréquemment pour les dirigeants détenant les murs de leur entreprise, souvent au travers d’une société civile. Elle rejoint alors celle de la structuration du patrimoine professionnel, que l’étude examine en vue de la transmission de l’entreprise.

Certains biens ruraux et forestiers bénéficient également de régimes propres, sous conditions d’engagement.

Anticiper plutôt que corriger

Les leviers réels sont peu nombreux, et ils relèvent tous de décisions patrimoniales de fond, non d’ajustements déclaratifs.

• La transmission : donner la pleine propriété d’un bien le fait sortir du patrimoine du donateur. C’est le seul mécanisme véritablement efficace, mais il suppose de se dessaisir : la décision se prend au regard de la transmission souhaitée, pas de l’impôt de l’année.
• La donation temporaire d’usufruit : transférer l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée, par exemple au profit d’un enfant, déplace l’imposition sur le donataire. L’opération est admise, mais elle doit correspondre à une intention libérale réelle et produire tous ses effets : l’usufruitier perçoit effectivement les revenus et supporte les charges.
• Les dons à certains organismes : les versements au profit de certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt, sous conditions et dans une limite fixée par la loi.

Un montage dont la seule finalité serait fiscale, sans traduction dans les faits, s’expose à une remise en cause. C’est pourquoi l’étude examine d’abord l’objectif patrimonial poursuivi.

Votre déclaration annuelle

L’étude accompagne l’établissement des déclarations fiscales annuelles, en particulier lorsque le patrimoine comporte des biens démembrés, des parts de sociétés civiles ou des immeubles situés à l’étranger. Ce prolongement de l’analyse patrimoniale est décrit sur la page dédiée à la stratégie patrimoniale et fiscale.

Le travail consiste à réunir les éléments d’évaluation, à documenter les valeurs retenues, à vérifier le passif déductible et à conserver l’ensemble des justificatifs, de sorte que la déclaration puisse être expliquée plusieurs années après avoir été souscrite.

Alma Notaires, avenue Rapp, à Paris

L’étude est établie 21 avenue Rapp, dans le 7e arrondissement de Paris. Elle accompagne les redevables sur la valorisation de leur patrimoine immobilier, l’examen de leur mode de détention et leurs déclarations annuelles, à Paris et en Île-de-France.

Accès : métro Alma-Marceau (ligne 9) et École Militaire (ligne 8), RER C Pont de l’Alma, bus 42, 63, 69, 80 et 92.