Acheter un bien en France depuis l'étranger : votre notaire à Paris

Acquérir un bien en France lorsqu’on réside à l’étranger soulève des questions que ne rencontre pas un acquéreur local : comment signer sans venir, comment acheminer les fonds, sous quel régime le bien sera détenu, et ce qu’il en adviendra à la revente ou au décès.

Alma Notaires accompagne les acquéreurs non-résidents et traite ces questions en amont de la signature. L’étude est établie 21 avenue Rapp, à Paris.

Faut-il être présent en France pour acheter ?

Non, et c’est la première inquiétude à lever. L’acquéreur qui ne peut se déplacer donne procuration à une personne de confiance, un proche, ou toute personne qu’il désigne, laquelle le représente à la signature de l’avant-contrat comme de l’acte de vente.

Cette procuration doit revêtir la forme authentique. Elle est reçue par un notaire du pays de résidence ou par une autorité consulaire française, puis transmise à l’étude, accompagnée le cas échéant d’une traduction et d’une apostille selon le pays concerné. Ce mécanisme est éprouvé et ne dépend d’aucun outillage particulier.

Son établissement demande néanmoins du temps, variable selon les pays : c’est un délai à intégrer au calendrier dès la signature de l’avant-contrat, et non à découvrir la semaine de l’acte. Les modalités pratiques de signature sont arrêtées avec l’étude en fonction du dossier.

Le transfert des fonds

C’est la difficulté la plus concrète, et la plus fréquemment sous-estimée. Le prix, les frais d’acquisition et le dépôt de garantie transitent par la comptabilité de l’étude, qui ne peut recevoir les fonds que par virement bancaire.

• Les délais : un virement international n’est pas instantané, et les banques appliquent des contrôles supplémentaires sur les opérations d’un montant élevé en provenance de l’étranger. Les fonds doivent être parvenus avant la signature, sans quoi l’acte ne peut être reçu.
• La justification de l’origine des fonds : le notaire est tenu à des obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment. Il doit s’assurer de l’origine des sommes et en conserver la justification : contrat de travail, cession d’actifs, donation, prêt bancaire, déclarations fiscales. Ces pièces se réunissent en amont, leur absence est la première cause de report d’une signature.
• La devise : les fonds sont versés en euros. La conversion et son coût relèvent de la banque de l’acquéreur, et le taux applicable mérite d’être anticipé sur des montants importants.

Le financement d’un acquéreur non-résident

Obtenir un prêt en France sans y résider est possible, mais les conditions diffèrent : les établissements exigent généralement un apport plus important et des garanties renforcées, et l’instruction du dossier est plus longue. Certaines banques disposent de services dédiés aux non-résidents, d’autres n’interviennent pas dans ce cadre.

Lorsque l’acquisition est financée par un prêt, l’avant-contrat comporte une condition suspensive d’obtention du financement, dont le délai doit tenir compte de cet allongement. Le notaire met en place la garantie, inscription hypothécaire ou caution, et reçoit les fonds débloqués le jour de la vente.

Un prêt souscrit auprès d’une banque étrangère est également envisageable, mais la garantie portant sur un immeuble situé en France suppose alors une inscription prise en France, par acte notarié.

Acheter en couple : l’effet du régime matrimonial étranger

Voici le point le plus souvent négligé, et celui qui produit les difficultés les plus durables.

Deux époux mariés à l’étranger, ou de nationalités différentes, sont soumis à un régime matrimonial qui n’est pas nécessairement le régime légal français. Ce régime détermine à qui appartient le bien acquis, et quels pouvoirs chacun exerce sur lui. Il doit être identifié avant l’acquisition et constaté dans l’acte : à défaut, la propriété du bien demeure incertaine, et la difficulté se révèle presque toujours au moment de la revente, lorsque l’acquéreur suivant exige une situation claire.

Cette vérification relève du régime matrimonial des couples internationaux, que l’étude examine en même temps que l’acquisition. Les acquéreurs non mariés ont, de leur côté, intérêt à organiser leur indivision par convention.

Les frais d’acquisition

Ils sont identiques à ceux d’un acquéreur résidant en France : pour l’essentiel des droits de mutation perçus au profit de l’État et des collectivités, auxquels s’ajoutent les émoluments réglementés du notaire et les débours. Ils diffèrent selon que le bien est ancien ou neuf, et sont dus par l’acquéreur. Le détail du déroulement de l’acquisition, avant-contrat, conditions suspensives, vérifications, acte authentique, est exposé sur la page achat immobilier.

Détenir un bien en France depuis l’étranger

La propriété d’un bien situé en France emporte des obligations qui ne dépendent pas de la résidence du propriétaire.

• Les impôts locaux : taxe foncière, et le cas échéant taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dues au titre du bien lui-même.
• L’imposition du patrimoine immobilier : les personnes non domiciliées en France y sont soumises à raison de leurs seuls biens immobiliers situés en France, lorsque leur valeur excède le seuil prévu.
• Les revenus locatifs : s’ils sont perçus, ils sont imposables en France, généralement dans l’État de situation de l’immeuble en application des conventions fiscales, avec un mécanisme d’élimination de la double imposition dans l’État de résidence.
• Les conventions fiscales : elles répartissent le droit d’imposer entre la France et l’État de résidence. Leur contenu varie d’un pays à l’autre : la vérification est propre à chaque situation.

Détenir le bien en direct ou par l’intermédiaire d’une société modifie ces conséquences, ainsi que les conditions de la transmission ultérieure. Le choix se pose avant l’acquisition, car le modifier ensuite a un coût.

Anticiper la revente et la succession

La plus-value et le représentant fiscal

La revente d’un bien situé en France par un vendeur non-résident donne lieu à l’imposition de la plus-value en France. Une formalité propre s’y ajoute : les vendeurs résidant hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen doivent, au-delà d’un certain prix de cession, désigner un représentant fiscal accrédité, chargé de répondre de l’impôt auprès de l’administration.

Cette désignation demande du temps et représente un coût. L’ignorer bloque la signature de l’acte de vente. L’étude l’anticipe dès la mise en vente et détermine la plus-value applicable, dans les conditions exposées pour toute vente immobilière.

La succession du bien français

Un immeuble situé en France se transmet selon la loi qui régira la succession de son propriétaire, mais seul un notaire français peut établir les actes le concernant et procéder à la publicité foncière. La détention d’un bien en France justifie donc, à elle seule, d’anticiper la succession internationale de son propriétaire et, le cas échéant, de rédiger un testament désignant la loi applicable.

Alma Notaires, avenue Rapp, à Paris

L’étude est établie 21 avenue Rapp, dans le 7e arrondissement de Paris. Elle accompagne les acquéreurs résidant hors de France, ainsi que les Français installés à l’étranger qui souhaitent conserver ou constituer un patrimoine immobilier en France.

Accès : métro Alma-Marceau (ligne 9) et École Militaire (ligne 8), RER C Pont de l’Alma, bus 42, 63, 69, 80 et 92.