Non-résidents, expatriés et nouveaux arrivants : votre notaire à Paris

Partir vivre à l’étranger, y demeurer plusieurs années, ou s’installer en France : chacun de ces mouvements déplace le cadre juridique applicable à un patrimoine, souvent sans que personne ne s’en avise sur le moment.

Alma Notaires accompagne les personnes concernées à chacune de ces étapes. L’étude est établie 21 avenue Rapp, à Paris.

Le notaire français : ce qu’il est, ce qu’il n’est pas

Cette précision s’adresse à ceux qui arrivent d’un pays où la profession n’existe pas sous cette forme, et notamment des systèmes de common law.

Le notaire français est un officier public : il tient de l’État le pouvoir de conférer l’authenticité aux actes qu’il reçoit. Ces actes font foi de leur contenu et possèdent force exécutoire, ce qui permet d’en poursuivre l’exécution sans obtenir au préalable une décision de justice. Le notaire conserve les originaux, en délivre copie, et procède aux formalités de publicité.

Sa position diffère de celle d’un conseil : il n’agit pas pour une partie contre l’autre. Il est tenu à l’impartialité et doit un devoir de conseil à tous ceux qui interviennent à l’acte, y compris à celui dont les intérêts s’opposent à ceux de son interlocuteur habituel. C’est pourquoi un même notaire peut recevoir un vendeur et un acquéreur. Il n’exclut pas l’intervention d’un avocat, avec lequel il travaille couramment : leurs rôles se complètent.

Vous quittez la France

Le départ appelle une série de décisions dont plusieurs ne se rattrapent pas ensuite. Elles se prennent avant l’installation à l’étranger, non après.

• Le sort de la résidence principale : c’est le point le plus concret. L’exonération de plus-value attachée à la résidence principale suppose que le bien ait cette qualité au jour de la vente. Vendre avant le départ ou après l’installation à l’étranger ne relève donc pas du même régime. Un dispositif propre aux personnes qui s’expatrient existe, mais il est encadré par des conditions de délai et de situation. Arrêter le calendrier de la vente avant de partir peut représenter un écart considérable.
• Le régime matrimonial : une installation durable à l’étranger a pu, pour les couples mariés avant 2019, entraîner un changement automatique de la loi applicable au régime. Le vérifier avant le départ permet, le cas échéant, de fixer définitivement cette loi par un acte notarié.
• Le testament : un testament rédigé en France sous l’empire du droit français peut produire d’autres effets si la succession vient à être régie par une loi étrangère. Le départ est le moment de le relire, et éventuellement d’y insérer une désignation de la loi applicable à la succession.
• Les procurations : conserver un bien en France suppose de pouvoir le gérer à distance : mandat de gestion, procuration pour signer un bail ou un acte. Les établir avant le départ évite d’avoir à les faire recevoir ensuite par une autorité consulaire.

Vous résidez hors de France

Conserver un patrimoine en France sans y résider emporte des obligations qui tiennent au bien lui-même, et non à la résidence de son propriétaire.

• Les impôts locaux : taxe foncière, et le cas échéant taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
• L’imposition du patrimoine immobilier : les personnes non domiciliées en France y sont soumises à raison de leurs seuls biens immobiliers situés en France, lorsque leur valeur excède le seuil prévu.
• Les revenus locatifs : imposables en France, généralement dans l’État de situation de l’immeuble en application des conventions fiscales, avec un mécanisme d’élimination de la double imposition dans l’État de résidence.
• La revente : la plus-value réalisée par un vendeur non-résident est imposable en France. Les vendeurs résidant hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen doivent en outre, au-delà d’un certain prix, désigner un représentant fiscal accrédité, formalité qui demande du temps et dont l’oubli bloque la signature.

Ces règles varient selon les conventions conclues avec l’État de résidence. L’étude en vérifie l’application à votre situation, et vous accompagne pour acheter un bien en France depuis l’étranger comme pour le revendre.

Vous vous installez en France

L’arrivée soulève des questions symétriques, et tout aussi peu anticipées.

• Votre régime matrimonial vous suit : un couple marié à l’étranger reste soumis à la loi applicable à son régime, qui n’est pas nécessairement le régime légal français. Cette loi doit être identifiée avant tout achat immobilier, faute de quoi la propriété du bien demeure incertaine, difficulté qui se révèle à la revente.
• Votre testament ne produit peut-être plus les mêmes effets : une résidence habituelle en France conduira, sauf désignation contraire, à ce que la loi française régisse votre succession, avec la protection des enfants qu’elle comporte. Des dispositions parfaitement valables dans votre pays d’origine peuvent s’en trouver affectées.
• L’acquisition d’un logement : elle suppose de trancher le mode de détention, en direct ou par une société, et d’articuler l’opération avec votre situation familiale.
• La transmission : détenir un patrimoine en France justifie d’organiser sa transmission, ne serait-ce que parce que seul un notaire français peut établir les actes portant sur un immeuble situé en France.

Ce que l’étude traite en détail

• La succession internationale : loi applicable, certificat successoral européen, droit de prélèvement compensatoire lorsqu’une loi étrangère écarte un enfant.
• Le couple international et son régime matrimonial : loi applicable selon la date du mariage, mutabilité automatique, contrat étranger et son opposabilité en France.
• L’achat d’un bien en France depuis l’étranger : procuration, transfert des fonds, financement du non-résident, frais d’acquisition.
• La donation internationale : forme de l’acte selon le lieu du bien, pays d’imposition, effets sur la succession future.

Alma Notaires, avenue Rapp, à Paris

L’étude est établie 21 avenue Rapp, dans le 7e arrondissement de Paris. Elle reçoit les Français installés à l’étranger, les personnes résidant hors de France qui y détiennent un patrimoine, et celles qui s’installent en France.

Accès : métro Alma-Marceau (ligne 9) et École Militaire (ligne 8), RER C Pont de l’Alma, bus 42, 63, 69, 80 et 92.